Yazlık İhtiyacı Sebebiyle Kiracının Tahliyesi

Bu haftaki köşe yazısı, güncel bir hukuki sorun olan kiracının ihtiyaç sebebiyle tahliyesine ilişkindir. Kiraya verenin, yazlık ihtiyacı olduğunu mahkemeye ispatlaması halinde kiralanandan kiracının tahliyesi mümkün olacaktır. Konuyu daha net açıklamak öncelikle kiraya verenin ihtiyaç sebebi ile kiracının tahliyesi süreci temel hatlarıyla açıklanacaktır.
Kiraya veren, kendisinin veya kanunda sayılan yakınlarının konut ya da işyeri ihtiyacı sebebiyle kiralanandan kiracının tahliyesini dava yoluyla talep edebilir.
Öncelikle kiraya veren, kendisinin konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kiraya vermiş olduğu taşınmazından kiracısının tahliyesini talep edebilmektedir. Bununla beraber kiraya veren; eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ya da işyeri ihtiyaçları için de kiracının tahliyesini talep edebilmektedir.
Görüldüğü üzere, kiraya veren kendisinin konut veya işyeri ihtiyacı olmasa bile yukarıda belirtilen yakınlarından birinin ihtiyacı olması durumunda tahliye davası açabilecektir. Ancak 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunumuzun 350. maddesinde sınırlayıcı sayım yapılmış olup sayılan kişilerinin haricindeki kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı sebebiyle kiracının tahliyesi mümkün olmayacaktır.
Bir örnekle açıklamak gerekirse, kiraya verenin eşinin konut ihtiyacı olması durumunda kiracının tahliyesi mümkün olacak ancak kiraya verenin kuzeninin konut ihtiyacı olması halinde kiracı tahliye edilemeyecektir.
İhtiyaç sebebiyle tahliye davasının açılabilmesi için uyulması gereken sürelerden de bahsedilmelidir.
TBK m. 350’ye göre: Kiraya veren, kira sözleşmesini; belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.
Buna göre, belirli süreli kira sözleşmelerinde,  kiraya veren sözleşmenin sona erme tarihinden itibaren 1 ay içinde ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açabilecektir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kiraya veren, her bir 6 aylık fesih dönemi içinde en az 3 ay önce kiracıya bildirimde bulunmak koşuluyla fesih dönemi sonundan itibaren 1 ay içinde dava  açabilecektir.
İhtiyaç sebebiyle tahliye davasında, kiracıya ihtarname gönderme zorunluluğu sadece belirsiz süreli kira sözleşmeleri için geçerlidir. Ancak belirli süreli kira sözleşmelerinde kiracıya ihtarname göndermek dava açma süresinin uzamasına yarayacaktır.
TBK m. 353’e göre, kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.
Belirli süreli kira sözleşmelerinde, kiraya veren kira sözleşmesinin sona erme tarihinden itibaren 1 aylık süre içinde kiracıya ihtarname gönderirse dava açma süresi bir kira yılı uzayacaktır.
İhtiyaç sebebiyle tahliye davasında yetkili mahkeme kiralananın bulunduğu yer mahkemesidir. Görevli mahkeme ise, sulh hukuk mahkemeleridir. Yani, ihtiyaç sebebiyle tahliye davaları, dava konusu olacak kiralananın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemelerinde açılmalıdır.
İhtiyaç sebebiyle tahliye davasında bunların dışında dikkat edilmesi gereken Yargıtay’ın aradığı birtakım kıstaslar vardır. Yargıtay; tahliye kararlarında, kiraya verenin veya kanunda sayılan yakınlarının kiralananı konut veya işyeri olarak kullanma ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olmasını aramaktadır.
Bununla birlikte, Yargıtay ihtiyacın devamlılık arz eden bir ihtiyaç olması gerektiğine değinmiş, geçici ihtiyacı tahliye nedeni olarak kabul etmemiştir. Yani bu ihtiyacın dava açma tarihinde ve dava sürecinde var olması gerekmektedir. Uygulamada yazlık ihtiyacı yaşam biçimi olarak sürekli konut ihtiyacının bir devamı olarak nitelendirilmiştir.
Kiraya veren yazlık ihtiyacı olduğuna yönelik delillerini mahkemeye sunmalı, tanıklarını dinletmelidir. Mahkeme kanaatini oluştururken ayrıca dava konusu taşınmazın bulunduğu yeri ve mimari yapısı itibariyle yazlık nitelikte olup olmadığı hususunu araştıracaktır.
6. HUKUK DAİRESİ Esas : 2014/11405, Karar : 2014/11609, Karar Tarihi :27.10.2014
“Yasada öngörülen ihtiyaç devamlılık arz eden bir ihtiyaç olup, geçici ihtiyaç tahliye nedeni olarak kabul edilmemiştir. Ancak uygulamada yazlık ihtiyacı yaşam biçimi olarak sürekli konut ihtiyacının bir devamı olarak nitelendirilmiştir. Bu ilkeden hareketle taraflara yazlık ihtiyacına yönelik delillerinin ibrazı için imkan tanınarak dava konusu taşınmazın bulunduğu yer ve mimari yapısı itibariyle yazlık nitelikte olup olmadığı hususunun araştırılması gerekirken eksik inceleme ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.”
6. HUKUK DAİRESİ Esas : 2014/13336, Karar : 2015/39, Karar Tarihi :12.01.2015
“İhtiyaç devamlılık arz eden bir ihtiyaç olup, geçici ihtiyaç tahliye nedeni olarak kabul edilmemiştir. Ancak uygulamada yazlık ihtiyacı yaşam biçimi olarak sürekli konut ihtiyacının bir devamı olarak nitelendirilmiştir. Davacı yazlık ihtiyacına yönelik delillerinin ibraz etmiş bu konuda tanıklar dinlenmiştir. Dinlenilen davalı tanıkları davacının iddiasını doğrular mahiyettedir. Öte yandan tahliye davasında kiralananın muvazaalı iktisap edildiğine dair savunmaya itibar edilemez. Açıklanan bu sebeplerle kiralananın tahliyesine karar verilmesi
Yargıtayın, yazlık ihtiyacını yaşam biçimi olarak sürekli konut ihtiyacının bir devamı olarak nitelendiren kararları ışığında kabulüne karar verilen davamızdan da bahsetmek bu noktada  önem arz etmektedir.
Örnek dosyamızda yaz aylarında talep gören bir şehirde müvekkilin kendine ait bir taşınmazı bulunmaktadır fakat bu evde kiracı oturduğundan müvekkil ve ailesi şehirdeki otellerden birinde konaklamak durumunda kalmaktadır. Haliyle müvekkil, ihtiyaç sebebiyle tahliye davasının açılması için tarafımıza müracaat etmiştir. Yargılama sonunda mahkeme davamızın kabulüne ve davalının dava konusu kiralanandan TBK 350/1 maddesi uyarınca tahliyesine karar vermiştir.
İhtiyaç sebebiyle tahliye davası temel hatlarıyla yazımızda açıklanan şekildedir ancak her somut olay bünyesinde farklı durumlar taşımaktadır. Özellikle ihtarname ve dava açma süreleri kira sözleşmesinin unsuruna bağlı olduğundan bu sürelerin tespiti kolay olmayacaktır. Ayrıca ihtiyacın ileri sürülmesinde ispat yükü davacı tarafta olduğundan ihtiyacın doğru delillerle ileri sürülmesi, ihtiyaç sebebiyle tahliye davasının lehe sonuçlanması bakımından önem arz etmektedir. Mahkemece, dava için gerekli koşulların sağlanmadığının tespit edilmesi halinde ihtiyaç sebebiyle açılmış olunan tahliye davası reddolunacaktır. Davalarını tam anlamıyla ispatlayamayan kiraya verenler ise, açtıkları dava sebebiyle kiracılarının avukatlarına karşı vekalet ücreti ödemek durumunda kalabilmektedir.
Belirtilen sebeplerle,  tahliye davası dava teknik özellikler içerdiğinden, tarafların avukat yardımından yararlanması davanın lehlerine sonuçlanması bakımından önem arz edecektir. İhtiyaç sebebiyle tahliye davaları hakkında daha kapsamlı bilgi almak ve tecrübelerimizden istifade etmek için ofisimize müracaat edebilirsiniz. Yazıyı hazırlayıp araştırmaları yapan Stj. Av. Elif ÖZDEMİR’e teşekkür ederiz.